부동산 실사(Real Estate Due Diligence)란?

부동산 실사(Real Estate Due Diligence): 최종 서명 전 위험 신호 감지할 기회

부동산 실사(Real Estate Due Diligence)는 구매자(Buyer)의 변호사(Attorney)나 부동산 매매 중개인(Real Estate Agent/Broker) 이 구매자를 대신해 해당 부동산이 과연 계약할 만한 가치가 있는지 확인해 보는 조사를 하는 것을 뜻한다. 실사는 최종 의사 결정을 내리기 전, 어떤 위험 신호(Red Flags)가 있는지 확인해 보는 방법의 하나다. 부동산 실사는 판매자(Seller)가 구매자가 제시한 조건(Offer)을 받아들인 후, 양 측이 계약서에 서명하기 전 실시되며, 부동산 거래에 있어 가장 중요한 절차 중 하나라고 볼 수 있다.

실사의 중요성

실사가 중요한 이유는 판매자가 계약서를 통해 명시한 해당 부동산 관련 정보 및 부동산의 현 상태에 대한 정보가 과연 확실한지 확인해 볼 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 따라서 구매자가 이 계약이 과연 좋은 투자인지 아닌지 판단할 수 있도록 도와준다.

구매 의사 확정 이후의 주택 실사 과정

만약 구매자가 주택(House)을 구입하기로 한다면 실사 과정은 구매자가 제시한 가격이 받아들여진 직후, 주택 검사(Home Inspection)를 예약함으로 시작된다. 세금 문제를 확인해야 할 뿐 아니라 주택에 관련된 미완료 허가(Open Permit) 혹은 미해결 신청서(Applications)가 남아 있는지 반드시 확인해 봐야 한다. 미완료 허가(Open Permit)란 허가 과정이 완료되지 않은 상태를 뜻한다.

점유 허가증(Certificate of Occupancy) 확인 필요

주택 실사 과정에 있어 가장 중요한 것은 법적으로 유효한(Valid) 점유 허가증(Certificate of Occupancy)을 확인하는 것이다. 또한 구매자가 주택을 어떤 용도로 사용할 것인지 확인하고, 모든 부분을 다시 한번 검토해 봐야 한다. 만약 2가구 주택(2-Family Home)으로 시장에 나왔다면, 점유 허가증에 그 사실이 명시되어 있어야 하며 2가구 주택에 해당하는 세금을 납부해야 한다. 만약 일련의 정보가 일치하지 않는다면 결국 구매자가 융자를 받고자 할 때 대출 기관(Lender)에서 문제 삼을 수 있다.

실사 시 구매자가 주의해야 할 점

실사는 상당히 주관적일 수 있다. 왜냐하면 특정 상태나 문제점들이 어떤 사람에게는 큰 문젯거리가 아니지만 다른 사람에게는 큰 문제로 인식될 수 있기 때문이다. 하지만 다음과 같은 항목은 공통으로 조사되어야 한다.

1 해당 주택(Unit) 및 그 주변에 대한 불만사항(Complaints) 접수 여부

2 현재 건물에 대한 법적 소송(Ongoing Litigation) 진행 여부

3 점유 허가증(Certificate of Occupancy) 관련 미완료 허가(Open Permit) 혹은 건설부(Department of Buildings)와의 분쟁 여부

4 유지비(Maintenance Charges) 및 공동 관리비(Common Charges) 연간 인상 폭 확인

5 구매자가 필요한 만큼의 대출(Financing) 가능 여부

6 구매자가 반려동물(Pet)을 소유하고 있는 경우, 반려동물 규정(Pet Policy)에 대한 동의 여부